MAKALAH
HUKUM AGRARIA
RUMAH
SUSUN
NAMA :
NIM :
SEMESTER/KELAS :
UNIVERSITAS
SULTAN AGENG TIRTAYASA
FAKULTAS
HUKUM
KATA
PENGANTAR
Puji dan syukur penulis
panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas selesainya makalah yang berjudul
“Rumah Susun” dalam lingkupan hukum agraria
Makalah yang saya buat
ini diharapkan dapat menambah wawasan bagi siapa saja yang membacanya Kami
sadari makalah ini masih kurang dari kata sempurna, oleh karena itu kritik
serta saran yang bersifat membangun sangat saya harapkan.
Semoga makalah sederhana ini dapat
dipahami. Jikalau ada kata-kata yang kurang berkenan, sebelumnya saya mohon
maaf.
Serang, 11 Juni 2015
i
DAFTAR
ISI
KATA
PENGANTAR……………………………………………………………. i
DAFTAR
ISI…………………………………………………………………….... ii
BAB
I PENDAHULUAN
A. Latar
Belakang…………………………………………………………….. 1
B. Rumusan
Masalah…………………………………………………………. 2
C. Tujuan
penulisan…………………………………………………………… 2
BAB
II PEMBAHASAN
A.
Pengertian rumah susun……………………………………………………. 3
B. Asas
penyelanggaraan rumah susun……………………………………….. 7
C. Tujuan
penyelanggaran rumah susun……………………………………… 8
D. Pembinaan…………………………………………………………………. 9
E.
Perencanaan……………………………………………………………….. 12
F.
Pembangunan rumah susun………………………………………………… 13
G. Pengelolaan………………………………………………………………… 14
H.
Peningkatan Kualitas………………………………………………………. 14
I. Penjualan
rumah susun…………………………………………………….. 15
J.
Tugas dan Wewenang……………………………………………………… 16
K.
Hak dan Kewajiban………………………………………………………… 18
L.
Larangan …………………………………………………………………... 19
M. Penyelesaian
sengketa……………………………………………………… 20
N. Sanksi
administrative………………………………………………………. 20
O. Ketentuan
pidana………………………………………………………….. 21
CONTOH
KASUS……………………………………………………….. 23
BAB III PENUTUP
A. Kesimpulan………………………………………………………………… 27
DAFTAR PUSTAKA………………………………………………………………
ii
BAB
I
PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG
Di Indonesia, kebutuhan
terhadap perumahan juga telah mengalami peningkatan, sebagaimana yang terjadi
pada masyarakat dunia, terutama pada masyarakat perkotaan, di mana populasi
penduduknya sangat besar, sehingga memaksa pemerintah maupun swasta untuk
melaksanakan pembangunan, terutama di bidang perumahan. Pembangunan perumahan
merupakan salah satu hal penting dalam strategi pengembangan wilayah, yang
menyangkut aspek-aspek yang luas di bidang kependudukan, dan berkaitan erat
dengan pembangunan ekonomi dan kehidupan sosial dalam rangka pemantapan
ketahanan nasional.Salah satu program pemerintah untuk menangani kasus
ini,pemerintah menyiapkan pembangunan rumah susun. Pembangunan rumah susun adalah
suatu cara yang jitu untuk memecahkan masalah kebutuhan dari pemukiman dan
perumahan pada lokasi yang padat, terutama pada daerah perkotaan yang jumlah
penduduk selalu meningkat, sedangkan tanah kian lama kian terbatas serta
sebagai upaya pemerintah guna memnuhi masyarakat perkotaan akan papan yang
layak dalam lingkungan yang sehat. Pembangunan rumah susun tentunya juga
dapat mengakibatkan terbukanya ruang kota sehingga menjadi lebih lega dan dalam
hal ini juga membantu adanya peremajaan dari kota, sehingga makin hari maka
daerah kumuh berkurang dan selanjutnya menjadi daerah yang rapih, bersih, dan
teratur.
1
B. RUMUSAN MASALAH
Adapun rumusan masalah yang ada di
makalah ini adalah
1. Apakah
tujuan dari pembuatan rumah susun?
2. Apa
saja yang harus diketahui dalam pembuatan rumah susun?
3. Bagaimana
proses penempatan rumah susun?
C. Tujuan Penulisan
1. Untuk
mengetahui tujuan pembuatan rumah susun
2. Untuk
mengetahui syarat-syarat pembuatan rumah susun
3. Untuk
mengetahui bagaimana proses penempatan rumah susun
2
BAB
II
PEMBAHASAN
A. Pengertian Rumah susun
Sehubungan
dengan pengaturan rumah susun ada beberapa pengertian sebagai berikut:
Dalam Undang-Undang ini yang dimaksud
dengan:
1. Rumah
susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan
yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik
dalam arah horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang
masing-masing dapat dimiliki dan dipergunakan secara terpisah, terutama untuk
tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah
bersama.
2. Penyelanggaraan
rumah susun adalah kegiatan perencanaan, pembangunan, penguasaan dan
pemanfaatan, pengelolaan, pemeliharaan dan perawatan, pengendalian,
kelembagaan, pendanaan, dan system pembiayaan, serta peran masyarakat yang
dilaksanakan secara sistematis, terpadu, berkelanjutan, dan bertanggung jawab.
3. Satuan
rumah susun yang selanjutnya disebut sarusun adalah unit rumah susun yang
tujuan utamanya dipergunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat
hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.
Hukum
agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-237
3
4. Tanah
Bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang
dipergunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya
berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan
bangunan.
5. Bagian
bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk
pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun.
6. Benda
bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian
yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.
7. Rumah
susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan
rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
8. Rumah
susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan
khusus.
9. Rumah
susun Negara adalah rumah susun yang dimiliki Negara dan berfungsi sebagai
tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang
pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.
10. Rumah
susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan
keuntungan.
11. Sertifikat
hak milik sarusun yang selanjutnya disebut SHM sarusun adalah tanda bukti
kepemilikan atas sarusun diatas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak
pakai diatas tanah hak pengelolaan.
12. Sertifikat
kepemilikan bangunan gedunng sarusun yang selanjutnya disebut SKBG sarusun
adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik Negara/daerah
berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa.
Hukum
agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-238
4
13. Nilai
perbandingan proporsional yang selanjutnya disebut NPP adalah angka yang
menunjukkan perbandingan antara sarusun terhadap hak atas bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama yang dihitung bedasarkan nilai sarusun yang
bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu
pelaku pembangunan pertama kali memperrhitungkan biaya pembangunannya secara
keseluruhan untuk menentukan harga jualnya.
14. Masyarakat
berpenghasilan rendah yang selanjutnya disebut adalah masyarakat yang mempunyai
keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk
memperoleh sarusun umum.
15. Pelaku
pembangunan rumah susun yang selanjutnya disebut pelaku pembangunan adalah
setiap orang dan/atau pemerintah yang melakukan pembangunan perumahan dan
pemukiman.
16. Setiap
orang adalah orang perseorangan atau badan hukum.
17. Badan
hukum adalah badan badan hukum yang didirikan oleh warga Negara Indonesia yang
kegiatannya dibidang penyelenggaraan perumahan dan kawasan pemukiman.
Hukum
agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-239
5
18. Pemilik
adalah setiap orang yang memiiki sarusun.
19. Penghuni
adalah orang yang menempati sarusun, baik sebagai pemilik maupun bukan pemilik.
20. Pengelola
adalah suatu badan hukum yang bertugas untuk mengelola rumah susun untuk
menjamin.
21. Perhimpunan
pemilik dan penghuni sarusun yang selanjutnya disebut PPPSRS adalah badan hukum
yang beranggotakan para pemilik atau penghuni sarusun.
22. Pemerintah
pusat yang selanjutnya disebut Pemerintah adalah Presiden Republik Indonesia
yang memegang kekuasaan pemerintah Negara Republik Indonesia sebagaimana
dimaksud dalam Undang-Undang Dasar
Republik Indonesia Tahun 1945.
23. Pemerintah
daerah adalah gubernur, bupati atau walikota dan perangkat daerah sebagai unsur
penyelengaraan pemerintah daerah.
24. Menteri
adalah menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan dibidang perumahan dan
kawasan permukiman.
Hukum
agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-239
6
B.
Asas
Penyelanggaraan Rumah Susun
Penyelanggaran rumah susun berdasarkan pada:
a. Kesejahteraan;
b. Keadilan
dan pemerataan;
c. Kenasionalan;
d. Keterjangkauan
dan kemudahan;
e. Keefisenan
dan kemanfaatan;
f. Kemandirian
dan kebersamaan;
g. Kemitraan;
h. Keserasian
dan keseimbangan;
i.
Keterpaduan
j.
Kesehatan;
k. Kelestarian
dan berkelanjutan;
l.
Keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan;
dan
m. Keamanan,
ketertiban, dan keteraturan.
Hukum
agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-240
7
C.
Tujuan
Penyelanggaran Rumah Susun
Penyelangaraan rumah
susun bertujuan untuk:
a.
Menjamin terwujudnya rumah susun yang
layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan
berkelajutan serta menciptakan permukiman yang terpadu.
b.
Meningkatkan efisiensi dan efektivitas
pemanfaatan ruang dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka hijau dikawasan
perkotaan dalam menciptakan kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan
seimbang dengan memperhatikan dengan memperhatikan prinsip pembangunan
berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;
c.
Mengurangi luasan dan mencegah timbulnya
perumahan dan permukiman kumuh;
d.
Mengarahkan pengembangan kawasan
perkotaan yang serasi, seimbang, efisien, dan produktif;
e.
Memenuhi kebutuhan social dan ekonomi
yang menunjang kehidupan penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan
tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi
MBR;
f.
Memberdayakan para pemangku kepentingan
di bidang pembangunan rumah susun;
g.
Menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah
susun yang layak dan terjangkau, terutama bagi MBR dalam lingkungan yang sehat
, aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu system tata kelola perumahan dan
permukiman yang terpadu; dan
h.
Memberikan kepastian hukum dalam
penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun.
Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman
Usman,S.H. hal-241-242
8
D.
Pembinaan
Negara bertanggung
jawab atas penyelenggaraan rumah susun yang pembinaannya dilaksanakan oleh
pemerintah.
Pembinaan sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan oleh :
a.
Menteri pada tingkat nasional,
b.
Gubernur pada tingkat provinsi, dan
c.
Bupati/walikota pada tingkat
kabupaten/kota. (Psl. 5)
Pembinaan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat
(2) meliputi :
a.
Perencanaan,
b.
Pengaturan,
c.
Pengendalian, dan
d.
Pengawasan.
Dalam
melaksanakan pembinaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Menteri melakukan
koordinasi lintas sektoral, lintas wilayah, dan lintas pemangku kepentingan,
baik vertical maupun horizontal. (Psl 6)
Perencanaan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) huruf a merupakan satu kesatuan
yang utuh dari perencaan pembangunan nasional dan merupakan bagian integral
dari perencanaan pembangunan daerah.
Perencanaan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan oleh pemerintah sesuai dengan
tingkat kewenangannya serta melibatkan peran masyarakat.
Perencanaan
sebagaimana dimasud pada ayat (2) disusun pada tingkat nasional, provinsi, dan
kabupaten/kota dengan memperhatikan kebijakan dan strategi nasioanal di bidang
rumah susun sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Hukum
agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-243
9
Perencanaan
pada tingkat nasioanal menjadi pedoman untuk menyusun perencanaan
penyelenggaraan pembangunan rumah susun pada tingkat provinsi dan
kabupaten/kota. (Psl 7)
Pengaturan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) huruf b, meliputi:
a. Pembangunan,
b. Penguasaan,
pemilikan, dan pemanfaatan,
c. Pengelolaan,
d. Peningkatan
kualitas
e. Kelembagaan,
dan
f. Pendanaan,
dan system pembiayaan. (Psl 8)
Pengendalian
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) huruf c dilakukan untuk menjamin
penyelenggaraan rumah susun sesuai dengan tujuannya.
Pengawasan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) huruf d meliputi pemantauan,
evaluasi, dan tindakan koreksisesuai dengan ketentuan peraturan
perundangundangan. (Psl. 10)
Pemerintah
melakukan pembinaan penyelenggaraan rumah susun secara nasioanal untuk memenuhi
tertib penyelenggaraan rumah susun.
Pembinaan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan dengan cara:
a. Koordinasi
penyelenggaraan rumah susun,
b. Sosialisasi
peraturan perundang-undangan dan sosialisasi norma, standar, prosedur, dan
kriteria,
c. Pemberian
bimbingan, supervise, dan konsultasi,
d. Pendidikan
dan pelatihan,
e. Penelitian
dan oengembangan,
f. Pengembangan
sistem dan layanan informasi dan komunikasi, dan
g. Pemberadayaan
pemangku kepentingan rumah susun.
Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman
Usman,S.H. hal-244
10
Pembinaan
melakukan pembinaan penyelenggaraan rumah susun kepada pemerintah daerah
provinsi, pemerintah daerah kabupaten/kota, dan masyarakat.
Pembinaan
penyelenggaraan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dilakukan dengan
tujuan :
a. Mendorong
pembangunan rumah sususn dengan memanfaatkan teknik dan teknologi, bahan
bangunan, rekayasa konstruksi, dan rancang bangun yang tepat-guna serta
mempertimbangkan kearifan local dan keserasian lingkungan yang aman bagi
kesehatan.
b. Mendorong
pembangunan rumah susun yang mampu menggerakkan industry perumahan nasioanal
dan memaksimalkan pemanfaatan sumber daya lokal, termasuk teknologi tahan
gempa.
c. Mendorong
terwujudnya hunian layak dan terjangkaunya bagi masyarakat sebagai sarana
pembinaan keluarga.
d. Mendorong
perwujudan dan oelestarian nilai-nilai wawasan nusantara atau budaya nasional
dalam pembangunan rumah susun. (Psl 11)
Hukum agraria Di Indonesia
Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-244
11
E.
Perencanaan
Perencanaan pembanguan rumah susun
meliputi :
a.
Penetapan penyediaan jumlah dan jenis
rumah susun
b.
Penetapan zonasi pembangunan rumah susun
c.
Penetapan lokasi pembangunan rumah susun
Perencanaan pembangunan rumah
susun dilaksanakan berdasarkan :
a.
Kepadatan bangunan
b.
Jumlah dan kepadatan penduduk
c.
Rencana rinci tata ruang
d.
Layanan prasarana, sarana, dan utilitas
umum
e.
Layanan moda transportasi
f.
Alternatif pengembangan konsep
pemanfaatan rumah susun
g.
Layanan informasi dan komunikasi
h.
Konsep hunian berimbang
Analisis potensi kebutuhan rumah
susun
Pedoman perencanaan
pembangunan rumah susun diatur dengan peraturan Menteri (Psl. 14)
Hukum agraria Di Indonesia
Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-245
12
F.
Pembangunan
rumah susun
a.
Persyaratan pembangunan rumah susun
Pembangunan
rumah susun harus memenuhi berbagai persyaratan teknis administrative yang
ditetapkan dalam PP 4/1988. Persyaratan
teknis pembangunan rumah susun lebih berat dari pada persyaratan untuk
pembangunan bangunan gedung biasa,karena mengenai bangunan gedung bertingkat
yang akan dihuni banyak orang,hingga perlu dijamin keamanan dan keselamatan
serta kenikmatan dalam penghuninya
Diantaranya
PPRS wajib mempunyai izin mendirikan bangunan (IMB) dari pemerintah tingkat II yang bersangkutan,untuk memperolehnya
wajib diserahkan:
1. Sertifikat
hak tanah dari tanah diatas mana akan dibangun bangunan gedung yang
bersangkutan atas nama PPRS
2. Rencana
tapak, yaitu rencana tata letak bangunan yang akan dibangun
3. Gambar
rencana arsitektur,yang membuat denah dan potongan beserta pertelaannya, yang
menunjukan dengan jelas batasan secara vertical dan horizontal dari setiap SRS
serta lokasinya
4. Gambar
rencana struktur beserta perhitungannya
5. Gambar
rencana yang menunjukan dengan jelas bagian-bagian bersama, tanah bersama dan benda
bersama
6. Gambar
rencana jaringan air bersih,jaringan listrik, jaringan gas, saluran pembuangan
air limbah dan lain-lainnya, demikian juga instalasi dan perlengkapannya.
7. Nilai
perbandingan proporsional dari tiap SRS
Hukum agraria Indonesia Prof.Boedi Harsono hal-355
13
G.
Pengelolaan
Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional,
pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Pengelolaan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) harus dilaksanakan oleh pengelola yang berbadan hukum, kecuali rumah susun
umun sewa, rumah susun khusus dan rumah susun negara.
Biaya pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dibebankan kepada pemilik dan penghuni secara proposional.
Biaya pengelolaan rumah susun umum sewa dan rumah susun
milik pemerintah dapat disubsidi pemerintah.
Besarnya biaya pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) dihitung berdasarkan kebutuhan nyata biaya operasional, pemeliharaan, dan
perawatan.
Pelaku pembangunan yang membangun rumah susun umum milik
dan rumah susun komersial dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS wajib
mengelola rumah susun.
H.
Peningkatan
Kualitas
Peningkatan kualitas wajib dilakukan oleh pemilik sarusun
terhadap rumah susun yang:
a. Tidak layak fungsi dan tidak dapat diperbaiki; dan/atau
b. Dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatan bangunan rumah
susun dan atau lingkungan rumah susun.
Peningkatan kualitas rumah susun selain sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dapat dilakukan atas prakarsa pemilik sarusun. (pasal 61)
Peningkatan kualitas sebagaimana dimaksud dalam pasal 61 dilakukan dengan
pembangunan kembali rumah susun.
Hukum
agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-256-257
14
I.
Penjualan
rumah susun
a.
Yang boleh membeli SRS
Membeli
SRS berarti menjadi pemegang HMSRS. Selain meliputi kepemilikan secara
individual SRS yang dibelinya,HMSRS meliputi juga hak bersama atasa tanah
bersama yang bersangkutan. Maka dengan sendirinya pembeli SRS harus memnuhi
syarat untuk menjadi pemegang hak atas tanah bersama tersebut
Maka
jika tanah bersama yang bersangkutan berstatus hak milik yang boleh membelinya
terbatas pada perorangan warganegara Indonesia tunggal dan badan-badan hukum
tertentu yang dimungkinkan menguasai tanah dengan hak milik. Sedang kalau
status hak guna bangunan, selain para warganegara Indonesia,terbuka juga bagi
badan-badan hukum Indonesia, yaitu yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia, untuk membeli dan memilikinya
b.
Tatacara penjualan satuan rumah susun
Penjualan SRS wajib dilakukan di hadapan PPAT, yang bertugas
membuat aktanya. Jual beli tersebut diikuti dengan pendaftaran pemindahan
haknya pada kantor pertanahan Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan.
Pendaftaran dilakukan dengan mencatatnya pada buku tanah dan sertifikat HMSRS
yang besangkutan
Dengan diadakannya kemungkinan “royal partial” pada waktu di jual
HMSRS yang bersangkutan sudah bebas dari hak tanggungan yang semula
membebaninnya.
Hukum agraria Indonesia Prof.Boedi Harsono hal-359
15
J. Tugas dan Wewenang
Pemerintah dalam melaksanakan pembinaan penyelenggaraan
rumah susun mempunyai tugas:
a. Merumuskan kebijakan dan strategi di bidang rumah susun
pada tingkat nasional;
b. Menyusun rencana dan program pembangunan dan pengembangan
rumah susunpada tingkat nasional;
c. Menyelenggarakan sinkronisasi dan sosialisasi peraturan
perundang-undangan serta kebijakan dan strategi penyelenggaraan rumah susun
pada tingkat nasional;
d. Menyelenggarakan fungsi operasionalisasi pelaksanaan
kebijakan penyediaan rumah susun dan mengembangkan lingkungan rumah susun
sebagai bagian dari permukiman pada tingkat nasional;
e. Memberdayakan pemangku kepentingan dalam bidang rumah
susun pada tingkat nasional;
f. Penyusun dan menetapkan standar pelayanan minimal rumah
susun;
g. Menyelenggarakan koordinasi dan fasilitasi penyusunan dan
penyedian basis data rumah susun pada tingkat nasional;
h. Mengalokasikan dana dan atau biaya pembangunan untuk
mendukung terwujudnya rumah susun umum, rumah susun khusus, dan rumah susun
negara;
i. Memfasilitasi penyediaan rumah susun bagi masyarakat,
terutama bagi MBR;
j. Memfasilitasi penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas
umum bagi rumah susun yang disediakan untuk MBR;
k. Menyelenggarakan penyusunan kebijakan nasional tentang
pendayagunaan dan pemanfaatan hasil rekayasa teknologi di bidang rumah susun;
dan
l. Melakukan pencadangan atau pengadaan tanah untuk rumah
susun umum, rumah susun khusus, dan rumah susun negara yang sesuai dengan
peruntukan lokasi pembangunan rumah susun.
Hukum agraria Di Indonesia
Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-261-262
16
Pemerintah dalam melaksanakan pembinaan penyelenggaraan
rumah susun mempunyai wewenang:
a. Menetapkan kebijakan dan strategi di bidang rumah susun
pada tingkat nasional;
b. Menetapkan peraturan perundang-undangan, termasuk norma,
standar, prosedur, dan kriteria dibidang rumah susun;
c. Mengawasi dan mengendalikan pelaksanaan kebijakan,
strategi dan program dibidang rumah susun pada tingkat nasional.
d. Mengawasi pelaksanaan operasionalisasi kebijakan dan
strategi dibidang rumah susun pada tingkat nasional;
e. Memfasilitasi pengelolaan bagian bersama dan benda
bersama rumah susun umum, rumah susun khusus, dan rumah susun negara;
f. Memfasilitasi kerja sama pada tingkat nasional antara
pemerintah dan badan hukum atau kerjasama internasional antara pemerintah dan badan
hukum asing dalam penyelenggaraab rumah susun;
g. Menyelenggarakan koordinasi pemanfaatan teknologi dan
rancang bangun yang ramah lingkungan serta pemanfaatan industri bahan bangunan
yang mengutamakan sumber daya dalam negeri dan kearifan lokal yang aman bagi
kesehatan;
h. Menyelenggarakan koordinasi pengawasan pelaksanaan
peraturan perundang-undangan dibidang rumah susun; dan
i. Memfasilitasi peningkatan kualitas rumah susun umum,
rumah susun khusus, dan rumah susun negara pada tingkat nasional. (pasal 83)
Hukum agraria Di Indonesia
Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-263
17
K. Hak dan Kewajiban
Dalam penyelenggaraan rumah susun, setiap orang berhak:
a. Memberikan masukan dan usulan dalam penyusunan kebijakan
dan strategi rumah susun pada tingkat nasional, provinsi, dan kabupaten/kota;
b. Mengawasi ketaatan para pemangku kepentingan terhadap
pelaksanaan kebijakan, strategi dan program pembangunan rumah susun sesuai
dengan ketentuan yang ditetapkan, baik pada tingkat nasional, provinsi, dan
kabupaten/kota;
c. Memperoleh informasi, melakukan penelitian, serta
mengembangkan pengetahuan dan teknologi rumah susun;
d. Ikut serta membantu mengelola informasi rumah susun, baik
padatingkat nasional, provinsi, dan kabupaten/kota
e. Membangun rumah susun;
f. Memperoleh manfaat dari penyelenggara rumah susun;
g. Memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang
dialami secara langsung sebagai akibat penyelenggaraan rumah susun;
h. Mengupayakan kerja sama antar lembaga dan kemitraan
antara pemerintah dan masyarakat dalam kegiatan usaha dibidang rumah susun; dan
Dalam penyelenggaraan rumah susun setiap orang wajib:
a. Menjaga keamana, ketertiban, kebersihan, dan kesehatan
dilingkungan rumah susun;
b. Ikut serta mencegah terjadinya penyelenggaraan rumah
susun yang merugikan dan membahayakan orang lain atau kepentingan umum;
c. Menjaga dan memelihara prasarana dan sarana lingkungan
serta utilitas umum yang berada di lingkungan rumah susun; dan
d. Mengawasi pemanfaatan dan pemfungsian prasarana, sarana,
dan utilitas umum di lingkungan rumah susun. (pasal 90)
Hukum agraria Di Indonesia
Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-267-268
18
L. Larangan
Setiap pelaku pembangunan rumah
susun komersial dilarang mengingkari kewajibannya untuk menyediakan rumah susun
sekurang-kurangnya 20% dari total luas lantai rumah susun komersial yang
dimaksud sesuai dalam pasal 16 ayat (2).
Setiap
orang dilarang:
a) Merusak
atau menguah prasaran,sarana,dan fasilitas umum yang ada dilingkungan rumah
susun
b) Melakukan
perbuatan yang membahayakan orang lain
c) Mengubah
fungsi dan pemanfaatan rumah susun
d) Megalihfungsikan
prasarana,sarana,dan fasilitas umum
e) Setiap
orang dilarang membangun rumah susun diluar lokasi yang ditetapkan
Larangan
bagi pejabat/pihak yang membuat rumah susun
a) Menetapkan
lokasi yang berpotensi menimbulkan bahaya untuk pembangunan rumah susun
b) Mengeluarkan
izin mendirikan bangunan rumah susun yang tidak sesuai dengan lokasi peruntukan
Adapun
syarat yang penting bagi pemakai rumah susun adala:
a) Menyewakan
atau mengalihkan kepemilikan rumah susun umum kepada pihak lain (pasal 54 ayat
2
b) Menghalang-halangi
kegiatan peningkatan kualitas rumah susun (pasal 61 ayat (1)
Hukum agraria Di
Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-270
19
M.
Penyelesaian
sengketa
Penyelesaian sengketa di bidang rumah susun
terlebih dahulu diupayakan berdasarkan
musyawarah untuk mufakat. Dalam hal
penyelesaian sengketa melalui musyawarah untuk mufakat tidak tercapai,pihak
yang dirugikan dapat mengugat melalui pengadilan.
Penyelesaian diluar pengadilan
dapat dilakukan dengan konsultasi,arbitrase,negoisasi,mediasi,dan kosiliasi.
Gugatan dapat dilakukan oleh:
a) Orang
perseorangan
b) Badan
hukum
c) Masyarakat
d) Pemerintah
atau instansi terkait
N.
Sanksi
administratif
Setiap orang
yang meyelenggarakan rumah susun tidak memenuhi ketentuan akan dikenai sanksi administrative
antara lain:
a) Peringatan
tertulis
b) Pembatasan
kegiatan pembangunan dan/atau kegiatan usaha
c) Penghentian
sementara pada pekerjaan pelaksana pembangunan
d) Penghentian
sementara atau penghentian tetap pada pengelolaan rumah susun
e) Pengenaan
denda administratif
f) Pencabutan
IMB
g) Pencabutan
swrtifikat
h) Pencabutan
SHM rumah susun atau SKBG rumah susun
i)
Perintah pembongkaran bangunan rumah
susun
j)
Pencabutan izin usaha
Hukum
agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-271-272
20
O.
Ketentuan
pidana
Setiap pelaku pembangunan rumah
susun komersial yang mengingkari kewajibannya untuk menyediakan rumah susn umum
sekurang-kurangnya 20 % dari total luas lantai rumah ssun komersial yang
dibangun dapat dikenakan hukuman pidana penjara paling lama 2 (dua) tahun atau
denda paling banyak Rp. 20.000.000.000,00 (dua puluh miliar rupiah) sesuai
dengan pasal 109
Setiap
orang yang:
a) Merusak
atau menguah prasaran,sarana,dan fasilitas umum yang ada dilingkungan rumah
susun
b) Melakukan
perbuatan yang membahayakan orang lain
c) Mengubah
fungsi dan pemanfaatan rumah susun
d) Megalihfungsikan
prasarana,sarana,dan fasilitas umum dapat dikenakan hukuman pidana penjara
paling lama 1 (satu) tahun atau denda paling banyak Rp. 50.000.000,00 (lima
puluh juta rupiah)
Setiap
pejabat yang:
a) Menetapkan
lokasi yang berpotensi menimbulkan bahaya untuk pembangunan rumah susun
b) Mengeluarkan
izin mendirikan bangunan rumah susun yang tidak sesuai dengan lokasi peruntukan
dapat dikenakan dapat dikenakan hukuman pidana penjara paling lama 5 (lima)
tahun atau denda paling banyak Rp. 50.000.000.000,00 (lima miliar rupiah)
Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman
Usman,S.H. hal-273
21
Setiap
orang yang:
a) Menyewakan
atau mengalihkan kepemilikan rumah susun umum kepada pihak lain (pasal 54 ayat
2 dapat dikenakan hukuman pidana denda paling banyak Rp. 150.000.000,00
(seratus lima puluh juta rupiah)
b) Menghalang-halangi
kegiatan peningkatan kualitas rumah susun (pasal 61 ayat 1) dapat dikenakan
hukuman pidana penjara paling lama 2 (dua) tahun atau denda paling banyak Rp.
200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah).
Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman
Usman,S.H. hal-274
22
CONTOH
KASUS RUMAH SUSUN
Permasalahan
Yang Terjadi di Apartemen Mangga Dua Court
Permasalahan yang terjadi di Apartemen Mangga Dua Court
adalah permasalahan perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB) atas tanah bersama di
Apartemen Mangga Dua Court, dimana HGB murni berubah menjadi HGB di atas Hak
Pengelolaan (HPL) milik Pemprov. DKI. Jakarta-ini semua akibat ulah pengembang
PT.Duta Pertiwi Tbk (Sinar Mas Group).
Pada saat membeli unit Apartemen Mangga Dua Court, PT.Duta
Pertiwi Tbk tidak pernah menginformasikan dan memberitahukan baik lisan maupun
tulisan kepada calon pembeli saat itu bahwa tanah bersama Apartemen Mangga Dua
Court adalah milik Pemprov. DKI.Jakarta (berstatus HGB diatas HPL milik
Pemprov.DKI.Jakarta). Yang para pembeli unit ketahui saat itu, status tanah
adalah HGB Murni, terbukti pada PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), AJB
(Akta Jual Beli) dan Sertifikat Hak Milik yang ada tidak pernah tertulis HGB
diatas HPL. HGB akan berakhir pada tanggal 19 Juli 2008 dan pada saat
perpanjangan HGB bulan Juli 2006 baru diketahui bahwa tanah tersebut adalah HGB
diatas HPL milik Pemprov.DKI.Jakarta. Kejadian ini mengakibatkan para pemilik
unit merasa tertipu oleh PT.Duta Pertiwi Tbk.
23
Akibatnya, Sertifikat Apartemen MDC
yang telah diberikan catatan “Berdasarkan Keputusan Kepala Kantor Wilayah Badan
Pertanahan Nasional Daerah Khusus Ibukota Jakarta No.013/08-550.2-09.01-2006,
tanggal 20-06-2006, Hak Guna Bangunan No.2981/Mangga Dua Selatan diberikan
perpanjangan jangka waktu haknya selama 20 (duapuluh) tahun sehingga berakhir
haknya pada tanggal 18-07-2028 kepada pemegang hak yang telah berubah namanya
menjadi Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Hunian Apartemen Mangga Dua Court
disingkat Perhimni MDC, berkedudukan di Jakarta atas nama Pemilik 147 unit
Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun” menjadi dicoret kembali dan
tertulis “dibatalkan”.
- berdasarkan
informasi dari Biro Perlengkapan Pemerintah DKI Jakarta, untuk
persetujuan/rekomendasi dari Pemegang Hak Pengelolaan, ada uang pemasukan yang
harus disetor sebesar 5% x luas tanah x NJOP Tanah tahun 2006 (NJOP Tanah
setiap tahun akan meningkat) = 5% x 9.003 m² x Rp. 9.650.000,-/m² = Rp.
4.343.947.000,- (belum termasuk biaya lain-lain/administrasi/biaya urus
permohonan rekomendasi tersebut)
- perhimni
MDC melakukan protes kepada BPN Jakarta Pusat terhadap surat tanggal 7 Juli
2006 (No.758/09.01-PT) yang menyatakan bahwa HGB tanah bersama Apartemen MDC
berada diatas HPL, karena:
·
24
dalam IMB
(Izin Mendirikan Bangunan) Apartemen MDC tercantum bahwa status tanah adalah
Hak Guna Bangunan, tanpa embel-embel Hak Pengelolaan (HPL)
· dalam
faktur pajak yang dibayar oleh para pemilik unit, tercantum pembayaran angsuran
atas tanah selain angsuran atas bangunan
· dalam
PPJB tidak pernah dijelaskan kepada calon pembeli (saat itu) oleh PT.Duta
Pertiwi bahwa tanah di Apartemen MDC adalah HGB diatas HPL
· dalam
AJB tercantum objek jual beli meliputi benda bersama, bagian bersama, dan tanah
bersama
· dalam
sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dicantumkan bahwa tanah di
Apartemen MDC adalah Hak Guna Bangunan, tanpa adanya catatan ‘diatas HPL’
· semua
dokumen dalam proses perpanjangan HGB sampai dengan dikeluarkannya Surat
Keputusan untuk perpanjangan HGB atas tanah bersama Apartemen MDC tidak pernah
dicantumkan HGB berada diatas HPL.
- akhirnya
BPN Jakarta Pusat menunjukkan adanya Perjanjian Kerjasama (No.6, dibuat melalui
Notaris Winarti Lukman-Widjaja, S.H. di Jakarta tertanggal 6 Juni 1984) antara
PT.Duta Pertiwi dengan Gubernur DKI Jakarta pada saat itu, dimana lahan di area
Mangga Dua berada dibawah Hak Pengelolaan No.1/Mangga Dua Selatan atas nama
Pemprov.DKI Jakarta.
- Setelah
itu Perhimni MDC membuat surat kepada PT.Duta Pertiwi Tbk mengenai Status Tanah
Bersama Apartemen MDC (Surat No.L-057/PPMDC/Lttr/VII/06 tertanggal 26 Juli
2006) dan dijawab oleh PT.Duta Pertiwi Tbk dengan surat No.113/LGL/VIII/2006
bahwa:
25
1. status
hak atas tanah bersama Apartemen MDC adalah sesuai yang tercantum di dalam
sertipikat hak atas tanah tersebut
2. jika
Peraturan Pemerintah yang berlaku mengenai perpanjangan jangka waktu sertipikat
dikenakan biaya-biaya oleh instansi yang berwenang, maka sudah sepatutnya
pihak-pihak yang memiliki dan menikmati unit hunian diatas sertifikat tersebut
wajib mematuhi dan memenuhi peraturan yang berlaku
Dari item 2 penjelasan PT.Duta
Pertiwi Tbk, jelaslah bahwa PT. Duta Pertiwi Tbk ingin membodohi para pemilik
unit dengan mengatakan bahwa adanya Peraturan Pemerintah yang berlaku di dalam
perpanjangan jangka waktu sertipikat dan menyuruh para pemilik unit membayar
biaya tersebut.
Pemilik unit akan bersedia membayar
biaya tersebut jika dari awal pembelian unit apartemen telah
diinformasikan/tertulis jelas bahwa tanah di apartemen MDC adalah milik
Pemprov. DKI Jakarta yang berarti tanah berstatus HGB diatas Hak Pengelolaan
Pemprov. DKI Jakarta.
Sangat disayangkan bahwa PT. Duta
Pertiwi Tbk tidak menginformasikan (lisan dan tulisan) kepada calon pembeli
pada saat itu (karena jika calon pembeli mengetahui bahwa tanah di Apartemen
MDC adalah milik Pemprov. DKI Jakarta, mungkin tidak akan ada pembeli unit
apartemen MDC ini).
26
BAB III
PENUTUP
A. KESIMPULAN
Saat ini Indonesia telah memiliki peraturan perundang-undangan
yang mengatur mengenai rumah susun, yaitu Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985
tentang Rumah Susun.
Menurut Undang-Undang Rumah Susun, rumah susun hanya dapat
dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah
Negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan peundang-undangan yang
berlaku. Untuk rumah susun yang dibangun di atas tanah yang dikuasai dengan hak
pengelolaan, wajib menyelesaikan status hak guna bangunannya terlebih dahulu
sebelum menjual satuan rumah susun yang bersangkutan.
27
DAFTAR PUSTAKA
Harsono, boedi. 2008.
Hukum Agraria Indonesia. Jakarta : Djambatan
Usman, suparman. 2014.
Hukum Agraria di Indonesia. Serang : IAIN “SUHADA” PRESS
Website, riktan. 2009.
Studi Kasus Mangga Dua Court. http://tansrik.blogspot.com/2009/12/rumah-susun-studi-kasus-mangga-dua.html.
diakses pada tanggal 11 juni 2015
28
