Tugas hukum agraria ~ Arsip Dan Dokumentasi Materi Hukum Pidana

MAKALAH HUKUM AGRARIA

RUMAH SUSUN

NAMA :

NIM :

SEMESTER/KELAS :

UNIVERSITAS SULTAN AGENG TIRTAYASA

FAKULTAS HUKUM

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas selesainya makalah yang berjudul “Rumah Susun” dalam lingkupan hukum agraria

Makalah yang saya buat ini diharapkan dapat menambah wawasan bagi siapa saja yang membacanya Kami sadari makalah ini masih kurang dari kata sempurna, oleh karena itu kritik serta saran yang bersifat membangun sangat saya harapkan.

Semoga makalah sederhana ini dapat dipahami. Jikalau ada kata-kata yang kurang berkenan, sebelumnya saya mohon maaf.

Serang, 11 Juni 2015

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR……………………………………………………………. i

DAFTAR ISI…………………………………………………………………….... ii

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang…………………………………………………………….. 1

B. Rumusan Masalah…………………………………………………………. 2

C. Tujuan penulisan…………………………………………………………… 2

BAB II PEMBAHASAN

A. Pengertian rumah susun……………………………………………………. 3

B. Asas penyelanggaraan rumah susun……………………………………….. 7

C. Tujuan penyelanggaran rumah susun……………………………………… 8

D. Pembinaan…………………………………………………………………. 9

E. Perencanaan……………………………………………………………….. 12

F. Pembangunan rumah susun………………………………………………… 13

G. Pengelolaan………………………………………………………………… 14

H. Peningkatan Kualitas………………………………………………………. 14

I. Penjualan rumah susun…………………………………………………….. 15

J. Tugas dan Wewenang……………………………………………………… 16

K. Hak dan Kewajiban………………………………………………………… 18

L. Larangan …………………………………………………………………... 19

M. Penyelesaian sengketa……………………………………………………… 20

N. Sanksi administrative………………………………………………………. 20

O. Ketentuan pidana………………………………………………………….. 21

CONTOH KASUS……………………………………………………….. 23

BAB III PENUTUP

A. Kesimpulan………………………………………………………………… 27

DAFTAR PUSTAKA………………………………………………………………

BAB I

PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG

Di Indonesia, kebutuhan terhadap perumahan juga telah mengalami peningkatan, sebagaimana yang terjadi pada masyarakat dunia, terutama pada masyarakat perkotaan, di mana populasi penduduknya sangat besar, sehingga memaksa pemerintah maupun swasta untuk melaksanakan pembangunan, terutama di bidang perumahan. Pembangunan perumahan merupakan salah satu hal penting dalam strategi pengembangan wilayah, yang menyangkut aspek-aspek yang luas di bidang kependudukan, dan berkaitan erat dengan pembangunan ekonomi dan kehidupan sosial dalam rangka pemantapan ketahanan nasional.Salah satu program pemerintah untuk menangani kasus ini,pemerintah menyiapkan pembangunan rumah susun. Pembangunan rumah susun adalah suatu cara yang jitu untuk memecahkan masalah kebutuhan dari pemukiman dan perumahan pada lokasi yang padat, terutama pada daerah perkotaan yang jumlah penduduk selalu meningkat, sedangkan tanah kian lama kian terbatas serta sebagai upaya pemerintah guna memnuhi masyarakat perkotaan akan papan yang layak dalam lingkungan yang sehat. Pembangunan rumah susun tentunya juga dapat mengakibatkan terbukanya ruang kota sehingga menjadi lebih lega dan dalam hal ini juga membantu adanya peremajaan dari kota, sehingga makin hari maka daerah kumuh berkurang dan selanjutnya menjadi daerah yang rapih, bersih, dan teratur.

B. RUMUSAN MASALAH

Adapun rumusan masalah yang ada di makalah ini adalah

1. Apakah tujuan dari pembuatan rumah susun?

2. Apa saja yang harus diketahui dalam pembuatan rumah susun?

3. Bagaimana proses penempatan rumah susun?

C. Tujuan Penulisan

1. Untuk mengetahui tujuan pembuatan rumah susun

2. Untuk mengetahui syarat-syarat pembuatan rumah susun

3. Untuk mengetahui bagaimana proses penempatan rumah susun

BAB II

PEMBAHASAN

A. Pengertian Rumah susun

Sehubungan dengan pengaturan rumah susun ada beberapa pengertian sebagai berikut:

Dalam Undang-Undang ini yang dimaksud dengan:

1. Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan dipergunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

2. Penyelanggaraan rumah susun adalah kegiatan perencanaan, pembangunan, penguasaan dan pemanfaatan, pengelolaan, pemeliharaan dan perawatan, pengendalian, kelembagaan, pendanaan, dan system pembiayaan, serta peran masyarakat yang dilaksanakan secara sistematis, terpadu, berkelanjutan, dan bertanggung jawab.

3. Satuan rumah susun yang selanjutnya disebut sarusun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya dipergunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.

Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-237

4. Tanah Bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang dipergunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.

5. Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun.

6. Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.

7. Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

8. Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus.

9. Rumah susun Negara adalah rumah susun yang dimiliki Negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.

10. Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan.

11. Sertifikat hak milik sarusun yang selanjutnya disebut SHM sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun diatas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai diatas tanah hak pengelolaan.

12. Sertifikat kepemilikan bangunan gedunng sarusun yang selanjutnya disebut SKBG sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik Negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa.

Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-238

13. Nilai perbandingan proporsional yang selanjutnya disebut NPP adalah angka yang menunjukkan perbandingan antara sarusun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dihitung bedasarkan nilai sarusun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu pelaku pembangunan pertama kali memperrhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk menentukan harga jualnya.

14. Masyarakat berpenghasilan rendah yang selanjutnya disebut adalah masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk memperoleh sarusun umum.

15. Pelaku pembangunan rumah susun yang selanjutnya disebut pelaku pembangunan adalah setiap orang dan/atau pemerintah yang melakukan pembangunan perumahan dan pemukiman.

16. Setiap orang adalah orang perseorangan atau badan hukum.

17. Badan hukum adalah badan badan hukum yang didirikan oleh warga Negara Indonesia yang kegiatannya dibidang penyelenggaraan perumahan dan kawasan pemukiman.

Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-239

18. Pemilik adalah setiap orang yang memiiki sarusun.

19. Penghuni adalah orang yang menempati sarusun, baik sebagai pemilik maupun bukan pemilik.

20. Pengelola adalah suatu badan hukum yang bertugas untuk mengelola rumah susun untuk menjamin.

21. Perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun yang selanjutnya disebut PPPSRS adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni sarusun.

22. Pemerintah pusat yang selanjutnya disebut Pemerintah adalah Presiden Republik Indonesia yang memegang kekuasaan pemerintah Negara Republik Indonesia sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Dasar Republik Indonesia Tahun 1945.

23. Pemerintah daerah adalah gubernur, bupati atau walikota dan perangkat daerah sebagai unsur penyelengaraan pemerintah daerah.

24. Menteri adalah menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan dibidang perumahan dan kawasan permukiman.

Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-239

B. Asas Penyelanggaraan Rumah Susun

Penyelanggaran rumah susun berdasarkan pada:

a. Kesejahteraan;

b. Keadilan dan pemerataan;

c. Kenasionalan;

d. Keterjangkauan dan kemudahan;

e. Keefisenan dan kemanfaatan;

f. Kemandirian dan kebersamaan;

g. Kemitraan;

h. Keserasian dan keseimbangan;

i. Keterpaduan

j. Kesehatan;

k. Kelestarian dan berkelanjutan;

l. Keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan; dan

m. Keamanan, ketertiban, dan keteraturan.

Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-240

C. Tujuan Penyelanggaran Rumah Susun

Penyelangaraan rumah susun bertujuan untuk:

a. Menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelajutan serta menciptakan permukiman yang terpadu.

b. Meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka hijau dikawasan perkotaan dalam menciptakan kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan memperhatikan dengan memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;

c. Mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh;

d. Mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisien, dan produktif;

e. Memenuhi kebutuhan social dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR;

f. Memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah susun;

g. Menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau, terutama bagi MBR dalam lingkungan yang sehat , aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu system tata kelola perumahan dan permukiman yang terpadu; dan

h. Memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun.

Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-241-242

D. Pembinaan

Negara bertanggung jawab atas penyelenggaraan rumah susun yang pembinaannya dilaksanakan oleh pemerintah.

Pembinaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan oleh :

a. Menteri pada tingkat nasional,

b. Gubernur pada tingkat provinsi, dan

c. Bupati/walikota pada tingkat kabupaten/kota. (Psl. 5)

Pembinaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (2) meliputi :

a. Perencanaan,

b. Pengaturan,

c. Pengendalian, dan

d. Pengawasan.

Dalam melaksanakan pembinaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Menteri melakukan koordinasi lintas sektoral, lintas wilayah, dan lintas pemangku kepentingan, baik vertical maupun horizontal. (Psl 6)

Perencanaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) huruf a merupakan satu kesatuan yang utuh dari perencaan pembangunan nasional dan merupakan bagian integral dari perencanaan pembangunan daerah.

Perencanaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan oleh pemerintah sesuai dengan tingkat kewenangannya serta melibatkan peran masyarakat.

Perencanaan sebagaimana dimasud pada ayat (2) disusun pada tingkat nasional, provinsi, dan kabupaten/kota dengan memperhatikan kebijakan dan strategi nasioanal di bidang rumah susun sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-243

Perencanaan pada tingkat nasioanal menjadi pedoman untuk menyusun perencanaan penyelenggaraan pembangunan rumah susun pada tingkat provinsi dan kabupaten/kota. (Psl 7)

Pengaturan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) huruf b, meliputi:

a. Pembangunan,

b. Penguasaan, pemilikan, dan pemanfaatan,

c. Pengelolaan,

d. Peningkatan kualitas

e. Kelembagaan, dan

f. Pendanaan, dan system pembiayaan. (Psl 8)

Pengendalian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) huruf c dilakukan untuk menjamin penyelenggaraan rumah susun sesuai dengan tujuannya.

Pengawasan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) huruf d meliputi pemantauan, evaluasi, dan tindakan koreksisesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan. (Psl. 10)

Pemerintah melakukan pembinaan penyelenggaraan rumah susun secara nasioanal untuk memenuhi tertib penyelenggaraan rumah susun.

Pembinaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan dengan cara:

a. Koordinasi penyelenggaraan rumah susun,

b. Sosialisasi peraturan perundang-undangan dan sosialisasi norma, standar, prosedur, dan kriteria,

c. Pemberian bimbingan, supervise, dan konsultasi,

d. Pendidikan dan pelatihan,

e. Penelitian dan oengembangan,

f. Pengembangan sistem dan layanan informasi dan komunikasi, dan

g. Pemberadayaan pemangku kepentingan rumah susun.

Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-244

Pembinaan melakukan pembinaan penyelenggaraan rumah susun kepada pemerintah daerah provinsi, pemerintah daerah kabupaten/kota, dan masyarakat.

Pembinaan penyelenggaraan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dilakukan dengan tujuan :

a. Mendorong pembangunan rumah sususn dengan memanfaatkan teknik dan teknologi, bahan bangunan, rekayasa konstruksi, dan rancang bangun yang tepat-guna serta mempertimbangkan kearifan local dan keserasian lingkungan yang aman bagi kesehatan.

b. Mendorong pembangunan rumah susun yang mampu menggerakkan industry perumahan nasioanal dan memaksimalkan pemanfaatan sumber daya lokal, termasuk teknologi tahan gempa.

c. Mendorong terwujudnya hunian layak dan terjangkaunya bagi masyarakat sebagai sarana pembinaan keluarga.

d. Mendorong perwujudan dan oelestarian nilai-nilai wawasan nusantara atau budaya nasional dalam pembangunan rumah susun. (Psl 11)

Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-244

E. Perencanaan

Perencanaan pembanguan rumah susun meliputi :

a. Penetapan penyediaan jumlah dan jenis rumah susun

b. Penetapan zonasi pembangunan rumah susun

c. Penetapan lokasi pembangunan rumah susun

Perencanaan pembangunan rumah susun dilaksanakan berdasarkan :

a. Kepadatan bangunan

b. Jumlah dan kepadatan penduduk

c. Rencana rinci tata ruang

d. Layanan prasarana, sarana, dan utilitas umum

e. Layanan moda transportasi

f. Alternatif pengembangan konsep pemanfaatan rumah susun

g. Layanan informasi dan komunikasi

h. Konsep hunian berimbang

Analisis potensi kebutuhan rumah susun

Pedoman perencanaan pembangunan rumah susun diatur dengan peraturan Menteri (Psl. 14)

Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-245

F. Pembangunan rumah susun

a. Persyaratan pembangunan rumah susun

Pembangunan rumah susun harus memenuhi berbagai persyaratan teknis administrative yang ditetapkan dalam PP 4/1988. Persyaratan teknis pembangunan rumah susun lebih berat dari pada persyaratan untuk pembangunan bangunan gedung biasa,karena mengenai bangunan gedung bertingkat yang akan dihuni banyak orang,hingga perlu dijamin keamanan dan keselamatan serta kenikmatan dalam penghuninya

Diantaranya PPRS wajib mempunyai izin mendirikan bangunan (IMB) dari pemerintah tingkat II yang bersangkutan,untuk memperolehnya wajib diserahkan:

1. Sertifikat hak tanah dari tanah diatas mana akan dibangun bangunan gedung yang bersangkutan atas nama PPRS

2. Rencana tapak, yaitu rencana tata letak bangunan yang akan dibangun

3. Gambar rencana arsitektur,yang membuat denah dan potongan beserta pertelaannya, yang menunjukan dengan jelas batasan secara vertical dan horizontal dari setiap SRS serta lokasinya

4. Gambar rencana struktur beserta perhitungannya

5. Gambar rencana yang menunjukan dengan jelas bagian-bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama

6. Gambar rencana jaringan air bersih,jaringan listrik, jaringan gas, saluran pembuangan air limbah dan lain-lainnya, demikian juga instalasi dan perlengkapannya.

7. Nilai perbandingan proporsional dari tiap SRS

Hukum agraria Indonesia Prof.Boedi Harsono hal-355

G. Pengelolaan

Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Pengelolaan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus dilaksanakan oleh pengelola yang berbadan hukum, kecuali rumah susun umun sewa, rumah susun khusus dan rumah susun negara.

Biaya pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibebankan kepada pemilik dan penghuni secara proposional.

Biaya pengelolaan rumah susun umum sewa dan rumah susun milik pemerintah dapat disubsidi pemerintah.

Besarnya biaya pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dihitung berdasarkan kebutuhan nyata biaya operasional, pemeliharaan, dan perawatan.

Pelaku pembangunan yang membangun rumah susun umum milik dan rumah susun komersial dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS wajib mengelola rumah susun.

H. Peningkatan Kualitas

Peningkatan kualitas wajib dilakukan oleh pemilik sarusun terhadap rumah susun yang:

a. Tidak layak fungsi dan tidak dapat diperbaiki; dan/atau

b. Dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatan bangunan rumah susun dan atau lingkungan rumah susun.

Peningkatan kualitas rumah susun selain sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dilakukan atas prakarsa pemilik sarusun. (pasal 61)

Peningkatan kualitas sebagaimana dimaksud dalam pasal 61 dilakukan dengan pembangunan kembali rumah susun.

Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-256-257

I. Penjualan rumah susun

a. Yang boleh membeli SRS

Membeli SRS berarti menjadi pemegang HMSRS. Selain meliputi kepemilikan secara individual SRS yang dibelinya,HMSRS meliputi juga hak bersama atasa tanah bersama yang bersangkutan. Maka dengan sendirinya pembeli SRS harus memnuhi syarat untuk menjadi pemegang hak atas tanah bersama tersebut

Maka jika tanah bersama yang bersangkutan berstatus hak milik yang boleh membelinya terbatas pada perorangan warganegara Indonesia tunggal dan badan-badan hukum tertentu yang dimungkinkan menguasai tanah dengan hak milik. Sedang kalau status hak guna bangunan, selain para warganegara Indonesia,terbuka juga bagi badan-badan hukum Indonesia, yaitu yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, untuk membeli dan memilikinya

b. Tatacara penjualan satuan rumah susun

Penjualan SRS wajib dilakukan di hadapan PPAT, yang bertugas membuat aktanya. Jual beli tersebut diikuti dengan pendaftaran pemindahan haknya pada kantor pertanahan Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan. Pendaftaran dilakukan dengan mencatatnya pada buku tanah dan sertifikat HMSRS yang besangkutan

Dengan diadakannya kemungkinan “royal partial” pada waktu di jual HMSRS yang bersangkutan sudah bebas dari hak tanggungan yang semula membebaninnya.

Hukum agraria Indonesia Prof.Boedi Harsono hal-359

J. Tugas dan Wewenang

Pemerintah dalam melaksanakan pembinaan penyelenggaraan rumah susun mempunyai tugas:

a. Merumuskan kebijakan dan strategi di bidang rumah susun pada tingkat nasional;

b. Menyusun rencana dan program pembangunan dan pengembangan rumah susunpada tingkat nasional;

c. Menyelenggarakan sinkronisasi dan sosialisasi peraturan perundang-undangan serta kebijakan dan strategi penyelenggaraan rumah susun pada tingkat nasional;

d. Menyelenggarakan fungsi operasionalisasi pelaksanaan kebijakan penyediaan rumah susun dan mengembangkan lingkungan rumah susun sebagai bagian dari permukiman pada tingkat nasional;

e. Memberdayakan pemangku kepentingan dalam bidang rumah susun pada tingkat nasional;

f. Penyusun dan menetapkan standar pelayanan minimal rumah susun;

g. Menyelenggarakan koordinasi dan fasilitasi penyusunan dan penyedian basis data rumah susun pada tingkat nasional;

h. Mengalokasikan dana dan atau biaya pembangunan untuk mendukung terwujudnya rumah susun umum, rumah susun khusus, dan rumah susun negara;

i. Memfasilitasi penyediaan rumah susun bagi masyarakat, terutama bagi MBR;

j. Memfasilitasi penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum bagi rumah susun yang disediakan untuk MBR;

k. Menyelenggarakan penyusunan kebijakan nasional tentang pendayagunaan dan pemanfaatan hasil rekayasa teknologi di bidang rumah susun; dan

l. Melakukan pencadangan atau pengadaan tanah untuk rumah susun umum, rumah susun khusus, dan rumah susun negara yang sesuai dengan peruntukan lokasi pembangunan rumah susun.

Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-261-262

Pemerintah dalam melaksanakan pembinaan penyelenggaraan rumah susun mempunyai wewenang:

a. Menetapkan kebijakan dan strategi di bidang rumah susun pada tingkat nasional;

b. Menetapkan peraturan perundang-undangan, termasuk norma, standar, prosedur, dan kriteria dibidang rumah susun;

c. Mengawasi dan mengendalikan pelaksanaan kebijakan, strategi dan program dibidang rumah susun pada tingkat nasional.

d. Mengawasi pelaksanaan operasionalisasi kebijakan dan strategi dibidang rumah susun pada tingkat nasional;

e. Memfasilitasi pengelolaan bagian bersama dan benda bersama rumah susun umum, rumah susun khusus, dan rumah susun negara;

f. Memfasilitasi kerja sama pada tingkat nasional antara pemerintah dan badan hukum atau kerjasama internasional antara pemerintah dan badan hukum asing dalam penyelenggaraab rumah susun;

g. Menyelenggarakan koordinasi pemanfaatan teknologi dan rancang bangun yang ramah lingkungan serta pemanfaatan industri bahan bangunan yang mengutamakan sumber daya dalam negeri dan kearifan lokal yang aman bagi kesehatan;

h. Menyelenggarakan koordinasi pengawasan pelaksanaan peraturan perundang-undangan dibidang rumah susun; dan

i. Memfasilitasi peningkatan kualitas rumah susun umum, rumah susun khusus, dan rumah susun negara pada tingkat nasional. (pasal 83)

Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-263

K. Hak dan Kewajiban

Dalam penyelenggaraan rumah susun, setiap orang berhak:

a. Memberikan masukan dan usulan dalam penyusunan kebijakan dan strategi rumah susun pada tingkat nasional, provinsi, dan kabupaten/kota;

b. Mengawasi ketaatan para pemangku kepentingan terhadap pelaksanaan kebijakan, strategi dan program pembangunan rumah susun sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan, baik pada tingkat nasional, provinsi, dan kabupaten/kota;

c. Memperoleh informasi, melakukan penelitian, serta mengembangkan pengetahuan dan teknologi rumah susun;

d. Ikut serta membantu mengelola informasi rumah susun, baik padatingkat nasional, provinsi, dan kabupaten/kota

e. Membangun rumah susun;

f. Memperoleh manfaat dari penyelenggara rumah susun;

g. Memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang dialami secara langsung sebagai akibat penyelenggaraan rumah susun;

h. Mengupayakan kerja sama antar lembaga dan kemitraan antara pemerintah dan masyarakat dalam kegiatan usaha dibidang rumah susun; dan

Dalam penyelenggaraan rumah susun setiap orang wajib:

a. Menjaga keamana, ketertiban, kebersihan, dan kesehatan dilingkungan rumah susun;

b. Ikut serta mencegah terjadinya penyelenggaraan rumah susun yang merugikan dan membahayakan orang lain atau kepentingan umum;

c. Menjaga dan memelihara prasarana dan sarana lingkungan serta utilitas umum yang berada di lingkungan rumah susun; dan

d. Mengawasi pemanfaatan dan pemfungsian prasarana, sarana, dan utilitas umum di lingkungan rumah susun. (pasal 90)

Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-267-268

L. Larangan

Setiap pelaku pembangunan rumah susun komersial dilarang mengingkari kewajibannya untuk menyediakan rumah susun sekurang-kurangnya 20% dari total luas lantai rumah susun komersial yang dimaksud sesuai dalam pasal 16 ayat (2).

Setiap orang dilarang:

a) Merusak atau menguah prasaran,sarana,dan fasilitas umum yang ada dilingkungan rumah susun

b) Melakukan perbuatan yang membahayakan orang lain

c) Mengubah fungsi dan pemanfaatan rumah susun

d) Megalihfungsikan prasarana,sarana,dan fasilitas umum

e) Setiap orang dilarang membangun rumah susun diluar lokasi yang ditetapkan

Larangan bagi pejabat/pihak yang membuat rumah susun

a) Menetapkan lokasi yang berpotensi menimbulkan bahaya untuk pembangunan rumah susun

b) Mengeluarkan izin mendirikan bangunan rumah susun yang tidak sesuai dengan lokasi peruntukan

Adapun syarat yang penting bagi pemakai rumah susun adala:

a) Menyewakan atau mengalihkan kepemilikan rumah susun umum kepada pihak lain (pasal 54 ayat 2

b) Menghalang-halangi kegiatan peningkatan kualitas rumah susun (pasal 61 ayat (1)

Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-270

M. Penyelesaian sengketa

Penyelesaian sengketa di bidang rumah susun terlebih dahulu diupayakan berdasarkan

musyawarah untuk mufakat. Dalam hal penyelesaian sengketa melalui musyawarah untuk mufakat tidak tercapai,pihak yang dirugikan dapat mengugat melalui pengadilan.

Penyelesaian diluar pengadilan dapat dilakukan dengan konsultasi,arbitrase,negoisasi,mediasi,dan kosiliasi.

Gugatan dapat dilakukan oleh:

a) Orang perseorangan

b) Badan hukum

c) Masyarakat

d) Pemerintah atau instansi terkait

N. Sanksi administratif

Setiap orang yang meyelenggarakan rumah susun tidak memenuhi ketentuan akan dikenai sanksi administrative antara lain:

a) Peringatan tertulis

b) Pembatasan kegiatan pembangunan dan/atau kegiatan usaha

c) Penghentian sementara pada pekerjaan pelaksana pembangunan

d) Penghentian sementara atau penghentian tetap pada pengelolaan rumah susun

e) Pengenaan denda administratif

f) Pencabutan IMB

g) Pencabutan swrtifikat

h) Pencabutan SHM rumah susun atau SKBG rumah susun

i) Perintah pembongkaran bangunan rumah susun

j) Pencabutan izin usaha

Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-271-272

O. Ketentuan pidana

Setiap pelaku pembangunan rumah susun komersial yang mengingkari kewajibannya untuk menyediakan rumah susn umum sekurang-kurangnya 20 % dari total luas lantai rumah ssun komersial yang dibangun dapat dikenakan hukuman pidana penjara paling lama 2 (dua) tahun atau denda paling banyak Rp. 20.000.000.000,00 (dua puluh miliar rupiah) sesuai dengan pasal 109

Setiap orang yang:

a) Merusak atau menguah prasaran,sarana,dan fasilitas umum yang ada dilingkungan rumah susun

b) Melakukan perbuatan yang membahayakan orang lain

c) Mengubah fungsi dan pemanfaatan rumah susun

d) Megalihfungsikan prasarana,sarana,dan fasilitas umum dapat dikenakan hukuman pidana penjara paling lama 1 (satu) tahun atau denda paling banyak Rp. 50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah)

Setiap pejabat yang:

a) Menetapkan lokasi yang berpotensi menimbulkan bahaya untuk pembangunan rumah susun

b) Mengeluarkan izin mendirikan bangunan rumah susun yang tidak sesuai dengan lokasi peruntukan dapat dikenakan dapat dikenakan hukuman pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau denda paling banyak Rp. 50.000.000.000,00 (lima miliar rupiah)

Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-273

Setiap orang yang:

a) Menyewakan atau mengalihkan kepemilikan rumah susun umum kepada pihak lain (pasal 54 ayat 2 dapat dikenakan hukuman pidana denda paling banyak Rp. 150.000.000,00 (seratus lima puluh juta rupiah)

b) Menghalang-halangi kegiatan peningkatan kualitas rumah susun (pasal 61 ayat 1) dapat dikenakan hukuman pidana penjara paling lama 2 (dua) tahun atau denda paling banyak Rp. 200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah).

Hukum agraria Di Indonesia Prof.Dr.H.Suparman Usman,S.H. hal-274

CONTOH KASUS RUMAH SUSUN

Permasalahan Yang Terjadi di Apartemen Mangga Dua Court

Permasalahan yang terjadi di Apartemen Mangga Dua Court adalah permasalahan perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB) atas tanah bersama di Apartemen Mangga Dua Court, dimana HGB murni berubah menjadi HGB di atas Hak Pengelolaan (HPL) milik Pemprov. DKI. Jakarta-ini semua akibat ulah pengembang PT.Duta Pertiwi Tbk (Sinar Mas Group).

Pada saat membeli unit Apartemen Mangga Dua Court, PT.Duta Pertiwi Tbk tidak pernah menginformasikan dan memberitahukan baik lisan maupun tulisan kepada calon pembeli saat itu bahwa tanah bersama Apartemen Mangga Dua Court adalah milik Pemprov. DKI.Jakarta (berstatus HGB diatas HPL milik Pemprov.DKI.Jakarta). Yang para pembeli unit ketahui saat itu, status tanah adalah HGB Murni, terbukti pada PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), AJB (Akta Jual Beli) dan Sertifikat Hak Milik yang ada tidak pernah tertulis HGB diatas HPL. HGB akan berakhir pada tanggal 19 Juli 2008 dan pada saat perpanjangan HGB bulan Juli 2006 baru diketahui bahwa tanah tersebut adalah HGB diatas HPL milik Pemprov.DKI.Jakarta. Kejadian ini mengakibatkan para pemilik unit merasa tertipu oleh PT.Duta Pertiwi Tbk.

Akibatnya, Sertifikat Apartemen MDC yang telah diberikan catatan “Berdasarkan Keputusan Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Daerah Khusus Ibukota Jakarta No.013/08-550.2-09.01-2006, tanggal 20-06-2006, Hak Guna Bangunan No.2981/Mangga Dua Selatan diberikan perpanjangan jangka waktu haknya selama 20 (duapuluh) tahun sehingga berakhir haknya pada tanggal 18-07-2028 kepada pemegang hak yang telah berubah namanya menjadi Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Hunian Apartemen Mangga Dua Court disingkat Perhimni MDC, berkedudukan di Jakarta atas nama Pemilik 147 unit Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun” menjadi dicoret kembali dan tertulis “dibatalkan”.

- berdasarkan informasi dari Biro Perlengkapan Pemerintah DKI Jakarta, untuk persetujuan/rekomendasi dari Pemegang Hak Pengelolaan, ada uang pemasukan yang harus disetor sebesar 5% x luas tanah x NJOP Tanah tahun 2006 (NJOP Tanah setiap tahun akan meningkat) = 5% x 9.003 m² x Rp. 9.650.000,-/m² = Rp. 4.343.947.000,- (belum termasuk biaya lain-lain/administrasi/biaya urus permohonan rekomendasi tersebut)

- perhimni MDC melakukan protes kepada BPN Jakarta Pusat terhadap surat tanggal 7 Juli 2006 (No.758/09.01-PT) yang menyatakan bahwa HGB tanah bersama Apartemen MDC berada diatas HPL, karena:

dalam IMB (Izin Mendirikan Bangunan) Apartemen MDC tercantum bahwa status tanah adalah Hak Guna Bangunan, tanpa embel-embel Hak Pengelolaan (HPL)

· dalam faktur pajak yang dibayar oleh para pemilik unit, tercantum pembayaran angsuran atas tanah selain angsuran atas bangunan

· dalam PPJB tidak pernah dijelaskan kepada calon pembeli (saat itu) oleh PT.Duta Pertiwi bahwa tanah di Apartemen MDC adalah HGB diatas HPL

· dalam AJB tercantum objek jual beli meliputi benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama

· dalam sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dicantumkan bahwa tanah di Apartemen MDC adalah Hak Guna Bangunan, tanpa adanya catatan ‘diatas HPL’

· semua dokumen dalam proses perpanjangan HGB sampai dengan dikeluarkannya Surat Keputusan untuk perpanjangan HGB atas tanah bersama Apartemen MDC tidak pernah dicantumkan HGB berada diatas HPL.

- akhirnya BPN Jakarta Pusat menunjukkan adanya Perjanjian Kerjasama (No.6, dibuat melalui Notaris Winarti Lukman-Widjaja, S.H. di Jakarta tertanggal 6 Juni 1984) antara PT.Duta Pertiwi dengan Gubernur DKI Jakarta pada saat itu, dimana lahan di area Mangga Dua berada dibawah Hak Pengelolaan No.1/Mangga Dua Selatan atas nama Pemprov.DKI Jakarta.

- Setelah itu Perhimni MDC membuat surat kepada PT.Duta Pertiwi Tbk mengenai Status Tanah Bersama Apartemen MDC (Surat No.L-057/PPMDC/Lttr/VII/06 tertanggal 26 Juli 2006) dan dijawab oleh PT.Duta Pertiwi Tbk dengan surat No.113/LGL/VIII/2006 bahwa:

1. status hak atas tanah bersama Apartemen MDC adalah sesuai yang tercantum di dalam sertipikat hak atas tanah tersebut

2. jika Peraturan Pemerintah yang berlaku mengenai perpanjangan jangka waktu sertipikat dikenakan biaya-biaya oleh instansi yang berwenang, maka sudah sepatutnya pihak-pihak yang memiliki dan menikmati unit hunian diatas sertifikat tersebut wajib mematuhi dan memenuhi peraturan yang berlaku

Dari item 2 penjelasan PT.Duta Pertiwi Tbk, jelaslah bahwa PT. Duta Pertiwi Tbk ingin membodohi para pemilik unit dengan mengatakan bahwa adanya Peraturan Pemerintah yang berlaku di dalam perpanjangan jangka waktu sertipikat dan menyuruh para pemilik unit membayar biaya tersebut.

Pemilik unit akan bersedia membayar biaya tersebut jika dari awal pembelian unit apartemen telah diinformasikan/tertulis jelas bahwa tanah di apartemen MDC adalah milik Pemprov. DKI Jakarta yang berarti tanah berstatus HGB diatas Hak Pengelolaan Pemprov. DKI Jakarta.

Sangat disayangkan bahwa PT. Duta Pertiwi Tbk tidak menginformasikan (lisan dan tulisan) kepada calon pembeli pada saat itu (karena jika calon pembeli mengetahui bahwa tanah di Apartemen MDC adalah milik Pemprov. DKI Jakarta, mungkin tidak akan ada pembeli unit apartemen MDC ini).

BAB III

PENUTUP

A. KESIMPULAN

Saat ini Indonesia telah memiliki peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai rumah susun, yaitu Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun.

Menurut Undang-Undang Rumah Susun, rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah Negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan peundang-undangan yang berlaku. Untuk rumah susun yang dibangun di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan, wajib menyelesaikan status hak guna bangunannya terlebih dahulu sebelum menjual satuan rumah susun yang bersangkutan.

DAFTAR PUSTAKA

Harsono, boedi. 2008. Hukum Agraria Indonesia. Jakarta : Djambatan

Usman, suparman. 2014. Hukum Agraria di Indonesia. Serang : IAIN “SUHADA” PRESS

Website, riktan. 2009. Studi Kasus Mangga Dua Court. http://tansrik.blogspot.com/2009/12/rumah-susun-studi-kasus-mangga-dua.html. diakses pada tanggal 11 juni 2015

Arsip Dan Dokumentasi Materi Hukum Pidana

Thursday, 2 June 2016

Tugas hukum agraria

0 comments:

Post a Comment

Blog Archive

Recent Posts

Text Widget

Download

Text Widget

Arsip Dan Dokumentasi Materi Hukum Pidana

Thursday, 2 June 2016

Tugas hukum agraria

0 comments:

Post a Comment

Social Profiles

Blog Archive

Recent Posts

Text Widget

Download

Text Widget